Comment calculer 5 ans pour acheter une maison à Pékin : sujets d'actualité et analyse structurée au cours des 10 derniers jours
Récemment, le marché immobilier de Pékin est redevenu un sujet brûlant, en particulier le débat sur « comment calculer le coût sur cinq ans de l'achat d'une maison » continue de s'intensifier. Combiné avec le contenu brûlant sur l'ensemble d'Internet au cours des 10 derniers jours, cet article procédera à une analyse structurée du point de vue des politiques, des prix de l'immobilier, des coûts de détention, etc. pour aider les acheteurs de maison à clarifier leurs idées.
1. Sujets d'actualité dans l'immobilier à Pékin au cours des 10 derniers jours
| Classement des sujets | indice de chaleur | données clés |
|---|---|---|
| Volume des transactions de logements anciens | ★★★★☆ | Augmentation de 12 % en glissement mensuel en septembre |
| Taux d'intérêt hypothécaire | ★★★★★ | 3,85% pour le premier set (LPR-35BP) |
| Politique de logement du district scolaire | ★★★☆☆ | Le taux de couverture du zonage multi-écoles à Xicheng atteint 92 % |
| Logement en copropriété | ★★★☆☆ | Le district de Chaoyang lance 500 nouvelles unités |
2. Modèle de calcul du coût de détention sur cinq ans
En prenant comme exemple un bien d'un prix total de 5 millions, les principaux postes de dépenses pendant la période de détention de cinq ans sont les suivants :
| Postes de dépenses | Formule de calcul | Estimation du montant |
|---|---|---|
| acompte | Prix total × 35 % (deux ensembles) | 1,75 millions |
| intérêts d'emprunt | 3,25 millions×3,85%×5 | Environ 625 000 |
| taxe foncière | Prix d'expertise×0,5%×5 | Environ 125 000 |
| Frais de propriété | 5 yuans/㎡×90㎡×5 ans | 22 500 |
| fonds d'entretien | Prix total×2% | 100 000 |
| total | - | Environ 2,6225 millions |
3. Comparaison des calculs de revenus sur 5 ans
Considérons deux méthodes de rendement : l'augmentation du prix de l'immobilier et les revenus locatifs :
| Type de prestation | taux de croissance annuel moyen | Revenu total sur 5 ans |
|---|---|---|
| Appréciation du prix de l’immobilier (optimiste) | 5% | Environ 1,38 millions |
| Appréciation du prix de l’immobilier (conservateur) | 2% | Environ 520 000 |
| revenus locatifs | 8 000 yuans/mois | 480 000 |
4. Analyse des facteurs clés de décision
1.risque politique: Il faut prêter attention à l'éventuel élargissement du projet pilote de taxe foncière. Pékin applique actuellement un taux d'imposition différencié de 0,5 %.
2.Effet de levier: Dans le contexte actuel de faibles taux d'intérêt, le coût en capital réel de l'achat d'une maison avec un prêt est d'environ 3,2 % (en tenant compte de l'inflation).
3.coût d'opportunité: Si l'acompte est investi dans la gestion financière, calculé sur la base d'un rendement annualisé de 4%, le coût d'opportunité dans cinq ans sera d'environ 378 000.
5. Conseils d'experts
1. Pour ceux qui ont juste besoin d'acheter une maison, il est recommandé de donner la priorité aux petites maisons situées le long du métro, car le coût de remplacement sera inférieur d'ici 5 ans.
2. Vous devez être prudent lors de l’achat d’un immeuble de placement. Sur la base du taux de rendement locatif actuel de 1,92 %, vous devez le conserver pendant plus de 7 ans pour couvrir le coût du capital.
3. Se concentrer sur les zones de planification du « transit à double rail », telles que la section du parc scientifique et technologique Lize-Fengtai, où les investissements dans les infrastructures ont dépassé 30 milliards de yuans au cours des cinq dernières années.
6. Dernières tendances du marché
| zone | Prix moyen d'une maison neuve | Changement d'une année sur l'autre |
|---|---|---|
| Chaoyang | 82 000/㎡ | +1,8% |
| Haidian | 105 000/㎡ | +0,5% |
| Fengtai | 68 000/㎡ | +3,2% |
| Tongzhou | 53 000/㎡ | -0,7% |
Remarque : Les données ci-dessus datent de septembre 2023 et proviennent du site officiel du Comité du logement et du développement urbain-rural et de rapports de recherche institutionnels.
En résumé, le calcul coût-bénéfice de l’achat d’une maison à Pékin pour cinq ans doit prendre en compte de manière dynamique les politiques, les marchés et les conditions financières personnelles. Il est recommandé aux acheteurs d’utiliser des outils de calcul professionnels et de saisir des paramètres spécifiques pour une analyse personnalisée. Dans le contexte de marché actuel, acheter une maison de manière rationnelle et la conserver à long terme reste un choix sûr.
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